新闻 | 娱乐 | 女性 | 文化 | 教育 | 卫生 | 政务 | 廉政 | 体育 | 悦读 | 艺术 | 法制 | 专题 | 财经 | 银行 | 产业 | 

首页 | 冀州 | 国内 | 国际 | 社会 | 财经 | 娱乐 | 体育 | 看图不说话 | 微言大义 | 滚动
> 专题 > 正文

密集调控政策下房企严重分化 中小房企生存艰难 代表委员热议监察法草案和国家监察体制改革

2019-11-15

src=http://imgeconomy.gmw.cn/attachement/jpg/site2/20171121/bc305bae436f1b7dc54408.jpg

  图为厦门市民从正在销售的万科楼盘旁经过。(资料图片)中新社记者 张斌 摄

  大型房企业绩猛增 中小房企生存艰难

  密集调控政策下房企严重分化今年千亿房企数量有望超过15家

  〖中国经济报刊〗记者 贾国强 | 北京报道

  责编:周琦

  (本文刊发于〖中国经济报刊〗2017年第45期)

  从去年9月30日全国主要城市收紧房地产政策以来据机构统计已有超百城发布200余次楼市调控政策。在密集调控政策下一些热点城市今年的 “金九银十” 楼市成交量出现大幅下滑。

  不过从近期发布的销售业绩情况来看知名房企似乎并没有受很大影响。〖中国经济报刊〗记者根据地产研究机构克而瑞发布的数据统计发现今年前10月销售业绩前20强的企业中碧桂园、万科、恒大、融创等 15家房企业绩已超过2016年全年。这20家企业前10月销售业绩总与为3.4万亿元比去年全年业绩超出4820亿元。

  房地产市场出现如此“冰火两重天”的差异表现似乎有点不可思议。为什么会出现这种反常现象?易居研究院智库中心研究总监严跃进对〖中国经济报刊〗记者分析说:“房企销售业绩与楼市调控的预期效果略有差异实际上是一种很正常的现象。从实际情况看虽然调控逐渐收紧但调控城市主要体现在大城市中。而对于中小城市来说今年市场表现反而不错。在三四线城市有较多项目布局的大型房企较好地抵御了市场风险市场销售相对表现较好。更为关键的是当前地产领域真正的降温还没开始预计到2018年会有类似降温的表现。但根据现在金额衡量的销售业绩很难说2018年会出现同比下跌。”

src=http://imgeconomy.gmw.cn/attachement/jpg/site2/20171121/bc305bae436f1b7dc54409.jpg

  资料图:山西太原拆除30年历史的立交桥。中新社记者 韦亮摄

  今年千亿房企数量有望超过15家

  克而瑞近期发布的前10月房企销售业绩TOP100显示碧桂园、万科、恒大销售金额均突破4000亿元有12家房企进入千亿元阵营。值得注意的是在前20强房企中保利地产、龙湖地产、华润置地等15家房企前10月的数据超越去年全年数据。

  中原地产首席分析师张大伟对〖中国经济报刊〗记者分析说:“今年虽然楼市调控重压但市场表现依然乐观。从全国看房地产销售面积与金额再次刷新历史同期纪录预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史纪录。另据前10月销售业绩来看部分房企已经完成年度任务千亿房企数量在2017年有望超过15家。”

  〖中国经济报刊〗记者梳理今年前10月榜单并结合2016年榜单发现碧桂园销售业绩今年已猛增近1800亿元一举超越万科与恒大成为行业销售榜上的龙头老大;融创也迅猛增长近千亿元排行从去年的第7位升至第4位。

  为何碧桂园与融创表现惊人?易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为:“碧桂园聚焦地产业务开发与销售尤其是积极布局三四线城市使得其城市布局具备了较好的发展优势。从实际情况看类似企业的投资战略总体上是稳健的。对于融创来说业绩成长具有积极意义体现了通过并购来实现弯道超车战略的正确性。”

  据统计2017年上半年融创收并购拿地占新增土地储备总量的84%。从收购合肥融科城、武汉融科天域、天津星耀五洲项目、重庆江北嘴国际金融中心等多个重点城市大型项目再到获得石家庄城中村改造项目、收购万达文旅项目等融创获得了大量成本较为低廉的土地提升了盈利空间。

  与其他房企业绩暴增相比万达的业绩表现则有些平淡。严跃进在接受〖中国经济报刊〗记者采访时说:“第一万达这类企业的销售类物业相对少更多的是自持型物业业绩出现波动与具体的产品结构有关;第二万达今年在酒店等项目的销售方面动作较多预计此类项目此前的销售节奏会受影响进而也影响了项目销售业绩;第三万达在传统地产业务方面的投资力度减少更多地侧重在文旅项目方面也会影响传统的业绩数据。”

  从总体来看这20强企业今年前10月销售总额为34341.5亿元。今年前10月碧桂园业绩最高为4841.7亿元中南置地最低为700.3亿元前者是后者6.9倍;去年恒大业绩最高为3731.5亿元中南置地最低为502.3亿元前者是后者的7.4倍。

  半个月房企股权变动近千亿元

  今年以来一些房企的股权变动也很剧烈。〖中国经济报刊〗记者根据公开资料梳理发现11月近半较大房企宣布的房地产股权变动已近千亿。

  11月3日昆百大A(000560.SZ)公告称公司有关发行股份及支付现金购买我爱我家84.44%的股权获批标的资产买卖价格为55.3亿元。

  11月6日恒大公告称凯隆置业与恒大地产及公司控股股东许家印与第三轮投资者订立第三轮增资协议引入600亿元。其中苏宁电器集团出资200亿元占恒大地产增资完成后的4.7038%。

  11月9日豫园股份(600655.SH)发布公司拟作价241.6亿元通过发行股份购买上海星泓、闵祥地产等28家公司的全部或部分股权。

  11月14日晚亿达中国宣布分别与瑞安房地产及瑞安建业签署收购协议并购大连天地项目。公告显示上述买卖亿达中国花费44.6亿元。

  Wind资讯数据显示截至11月14日今年上市房企涉及股权转让公告共202份已超过去年全年的197份。

  最近房企的股权变动案例为何这么多?中原地产首席分析师张大伟认为大致有三方面原因:首先房地产调控导致企业融资压力加大主流房地产企业开始主动降低负债率股权融资需求明显增加;其次楼市成交降温特别是限价、限签导致企业回款难度加大部分企业开始腾挪股权获得资金;第三市场降温但土地市场依然高温房企的资金买股权比买地价值更高加之中小房企融资难度增加大型房企很可能会集中在股权收购上做文章。

  武汉市一位不愿具名的房地产研究专家告诉〖中国经济报刊〗记者:“去年武汉市新房成交面积3030万平方米连续6年创新高稳居全国前三行列。其中万科、恒大、福星惠誉、金地集团等销售破百亿元。而十强房企中即便加上武汉地产集团、中建三局这样的国资企业武汉本土企业也只有3家。在龙头房企销售业绩创纪录、频拿地王的形势下中小房企却连活下去都成问题很多企业手头只有一两个项目干着干着就没了。”

  这位专家预计这种残酷的洗牌仍将持续“不具备产品、品牌、融资、成本优势的中小房企生存环境将日益恶劣。在‘强者恒强弱者恒弱’的年代对一些龙头房企来说现在过得比‘黄金时代’还舒服甚至可以展望今后龙头房企的‘钻石时代’。而对另一些行将边缘化的房企来说这个时代恐怕连‘破铜烂铁’都算不上了。”

  中国房企产业协会年初发布的报告显示近年来房地产业并购数量以及涉及金额呈逐年增加之势。2016年房地产行业并购案宗数为198宗涉及金额为4014.83亿元同比上升43%;而2015年并购案宗数为343宗涉及并购标的物价值为2815亿元同比增长11%。

  该报告还认为2016年行业集中程度进一步提升同时行业平均利润率下行趋势未改表明行业高增长时代已经结束。在新的发展阶段大型房企通过并购加速获取资源中小型房企则加速转型房地产开发企业分化进一步加剧。

  上市房企亏损数量增多

  与知名大房企业绩暴增相比不少中小房企的日子过得比较艰难。〖中国经济报刊〗记者对沪深两市139家上市房企(以Wind行业类为统计标准)三季报进行了梳理在净利润方面最高者万科A(000002.SZ)为148.17亿元最低者嘉凯城(000918.SZ)为-9.88亿元。

  其中万科A、保利地产(600048.SH)净利润均超过百亿元;荣盛发展(002146.SZ)、雅戈尔(600177.SH)等26家房企净利润在10亿~100亿元;华业资本(600240.SH)、冠城大通(600067.SH)等62家房企净利润在1亿~10亿元;市北高新(600604.SH)、京能置业(600791.SH)等49家房企净利润在1亿元以下其中大龙地产(600159.SH)与津滨发展(000897.SZ)等19家房企为亏损状态。

  总的来看这139家上市房企的净利润之与为1054.57亿元前20家企业净利润之与为734.31亿元占比69.63%。

  业内人士认为占比14%的房企其净利润占比近70%在一定意义上也符合“二八定律”即房地产行业内部发展也是不均衡的。

  与此同时这139家房企2016年年报显示荣丰控股(000668.SZ)、阳光股份(000608.SZ)等12家企业处于亏损状态总亏损为25.78亿元。今年前三季度亏损企业增至19家总亏损为22.70亿元。

  房地产企业的分化在资本市场上也得到了表现。以融创为例年初的股价在6港元左右10月25日最高涨至43.55港元涨幅626%。

  相对融创碧桂园、恒大股价也都翻倍增长。在A股上万科也涨幅50%。而整个房地产板块指数却表现不佳今年1月3日收盘2568.79点截至11月14日午盘2316.98点跌幅9.8%而同期沪指涨幅为9.5%。

  业绩猛增背后是负债猛增

  虽然龙头房企的业绩很惊人不过也不能“掩饰”整个房地产业高杠杆率的严峻现实。

  Wind数据显示从2005年一季度以来地产行业的资产负债率一直在走高从起点的57.54%已涨至今年三季度的79.01%增长近22个百分点。

  在139家上市房企中鲁商置业(600223.SH)、嘉凯城、中交地产(000736.SZ)、云南城投(600239.SH)4家房企的资产负债率分别高达94%、93%、91%、90%已处于“资不抵债”的边缘;万科A、京投发展(600683.SH)、泰禾集团(000732.SZ)等29家房企的资产负债率也超过80%高于整个地产行业资产负债率。

  从负债方面来看这139家房企的总负债为5.86万亿元同比增加1.28万亿元增幅为27.94%;每家房企平均负债421.58亿元。

  以万科为例今年三季度负债为8506.56亿元去年三季度为6123.96亿元同比增加2382.6亿元增幅38.91%。显然万科销售业绩猛增的背后其负债也在猛增。

  天风证券固定收益首席分析师孙彬彬介绍在所有行业中房企的杠杆率较高是因为房地产行业兼具金融属性对杠杆依赖性强既体现在供给端也体现在需求端。房企高杠杆经营下可能导致负债率失控无法支撑企业规模迅速扩张最终导致现金流断裂这是以前房企破产案例带来的重要启示。

  孙彬彬认为考虑到房企特殊的经营情况如预售制度、非标融资等传统资产负债率并不适合评估房企真实的负债情况更多的是使用扣除预收账款的资产负债率与净负债率来衡量房企真实的负债压力。

  “现在房地产行业面临严格的政策调控行业边际成长空间正在趋缓未来行业毛利率也较难回到从前部分中小型房企依靠融资与杠杆获取地王为未来埋下隐患。”孙彬彬建议对于杠杆率较高的房企对未来资金来源与降杠杆计划需积极注意在现有调控环境下企业如何保证流动性安全、资金链不断裂至关重要。

  代表委员热议监察法草案与国家监察体制改革

  加强党的领导 形成强大合力(法治公众号)

  3月11日第十三届全国人民代表大会第一次会议表决通过了宪法修正案其中专门增加一节就国家监察委员会与地方各级监察委员会的性质、地位、名称、人员组成、任期任届、领导体制与工作机制等作出规定为建立集中统一、权威高效的国家监察体系实现对所有行使公权力的公职人员监察全覆盖奠定了坚实的宪法基础。

  坚持与加强党对反腐败统一领导

  “国家监察体制改革是建立中国特色监察体系的创制之举党中央从全面从严治党出发将国家监察体制改革纳入了全面深化改革总体部署。”湖北省十堰市市长陈新武代表认为目前从省、市、县三级试点经验来看纪委、监察委合署办公着眼于完善坚持党的全面领导的制度有利于优化党与国家的组织机构有利于坚持与加强党对反腐败工作的统一领导。

  山西省临汾市市长刘予强代表说:“临汾推进改革试点一年多来我们深切感受到监察体制改革大大加强了党对反腐败工作的统一领导。”在组织形式上改革后纪委监察委合署办公将原来分散在纪委、监察局、检察院等多个部门的力量资源整合在一起实现了反腐败力量资源的有机整合;在发挥党委主体作用上改革后监察委办案从初核、立案到采取留置措施都要向同级党委请示报告并审核把关市委书记专题会、市委常委会定期分析反腐形势、研判政治生态、听取重大案件汇报与巡视汇报确保牢牢掌握党对反腐败工作的领导权。

  “国家监察体制改革的根本目的是加强党对反腐败工作的统一领导推进国家治理体系与治理能力现代化。”浙江省检察院检察长贾宇代表说赋予监察委员会宪法地位必将推动反腐败斗争深入发展进一步厚植党执政的政治基础与根基。

  推动监察全面覆盖无死角

  “以前部分不是党员的村干部小贪小腐假如构不成犯罪想要追究其责任很难。”云南省大理白族自治州南涧县拥政村委会卫生室负责人陈文琴代表告诉记者“随着监察委的成立村干部都成了监察委的监督对象。在我们基层查的是腐败感受到的是公平。对干部的监督应该从严成立监察委员会有助于加大基层反腐败力度。”

  天津市第一机床总厂装配三车间副主任巩建丽代表对此也有相同感受:“作为一名来自企业的代表我深知对于普通群众而言监察体制越完善监察覆盖面越广就能越好地维护群众的利益。将反贪污贿赂、反失职渎职以及预防职务犯罪等力量整合起来实现对行使国家公权力的公职人员监察全覆盖可以覆盖那些过去党内监督无法覆盖的领域或不适用党纪要求的公职人员、企业管理层这必将推动反腐败斗争深入发展增强人民群众对党的信心。”

  广东东莞市委书记梁维东代表介绍监察体制改革试点以来监察对象有了重大变化实现由监督“狭义政府”到监督“广义政府”的转变。以东莞为例市监察委员会于2018年1月20日挂牌成立改革前监察对象数量2.83万人改革后为7.28万人增加4.45万人增幅为157.2%。“这样一来监督的范围更加全面有效防止了监督的盲区。”梁维东说。

  将制度优势转化为治理效能

  “推进监察体制改革、修改监察法实现了坚持党内监督与国家监察的有机统一有利于把制度优势转化成治理效能加速国家治理体系与治理能力现代化。”北京市社科院法学所研究员马一德代表表示。

  广东省东阳光科技控股股份有限公司总经理张红伟代表认为推进监察体制改革、制定监察法、成立国家监察委员会自上而下的四级监察体系即将构建完成织成一张覆盖所有行使公权力的公职人员的监察大网。从发布的情况看试点地区案件处置质量与效率明显提高。

  “作为一名曾在纪检监察系统工作多年的老兵我对制定国家监察法、组建国家监察委员会深表期待。”北京市金台律师事务所主任皮剑龙委员表示。

  甘肃省人民检察院检察长朱玉代表指出监察法草案把检察机关对贪污贿赂与渎职案件实施职务犯罪侦查的权限转移到了监察委员会这是走法治道路的一个重要体现。

  很多代表委员都表示在中国共产党长期执政条件下不断增强党自我净化能力保证干部清正、政府清廉、政治清明。我们党既要完善自我监督又要加强对国家机关的监督这体现了我们党自我革命的勇气与使命担当。

  我们有理由相信随着国家监察体制改革的深入推进权威高效的自我监督体制机制将不断健全惩治腐败的效率持续提高真正将制度优势转化成治理效能。

  (本报记者姜洁、张洋、江琳、范昊天、邓圩、罗艾桦、杨文明、金正波、贺勇、靳博、张枨、杨迅、李伟红、郁静娴、付文)

足球比分 http://www.mf06.com/

头条推荐/热点新闻

关于我们 |  联系方式 |  广告服务 |  业务范围 |  本网招聘 |  站点地图 |  版权声明 |  员工查询

Copyright 1997-2014 All Rights Reserved.